（作者：中英双语律师网首席律师  姜慧蓉）

承租权的法律适用主要是参照优先购买权而来。与优先购买权不同，法律并无明文规定优先承租权，但在部分地方性法规和地方政府规章中有相关规定。

优先承租权，是指在当事人间的租赁合同期限已满，租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。

对优先续租权的适用，有两种观点：

一种观点认为，法律并无明文规定优先承租权，承租人如果要主张优先承租权，必须在原租赁协议中约定。从意思自治原则出发，充分尊重当事人的意愿。另外如果单纯给予承租人优先承租权，则是对出租人的物权进行了限制。

另外一种观点认为，承租人在租赁房屋经营一段时间以后，投入大量人力物力，带动了租赁房屋的增值。如果否认优先承租权，则有失公平。所以即使承租人与出租人未有约定优先承租权，承租人也应享有同等条件下的优先承租权。即使不是经营性目的，只是居住目的，给予承租人优先承租权是对弱势群体的保护。

针对此种分歧，部分地方性法规和地方政府规章做了进一步明确。根据1999年12月27日发布实施、2010年9月17日修订的《上海市房屋租赁条例》第四十四条：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”根据2011年7月7日发布、2011年10月1日实施的《上海市居住房屋租赁管理办法》（上海市人民政府令第68号）第十八条：“居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。租赁合同对续租已经做出约定的，从其约定。未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人提出解除前款规定的不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。”也就是说，根据上海的地方性法规和政府规章，不管是居住性房屋，还是经营性房屋，承租人都享有优先承租权。

根据1994年4月30日发布、1994年7月1日实施的《广东省城镇房屋租赁条例》（广东省人大常委会公告[第49号]）第二十一条：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。”此处，对优先承租权还引入了房屋共有人的概念，并规定房屋共有人的优先承租权优先于原承租人的优先承租权。

应当注意的是，由于各地的法律实践的不同以及法律、法规的位阶及实际情形的不同，各地法院对优先承租权有不同的判例。建议承租人在租赁协议中对其进行明确的规定，以保证优先承租权的顺利行使。