大城市商业区寸土寸金，楼宇经济已成为不少地方经济增长的重要驱动力。上海市黄浦区人民法院的一项统计数据显示，在该院近3年来受理的千余件房屋租赁合同纠纷中，六成以上与商业房屋有关。这其中，承租人做被告的案件占比近70%，而承租人完全胜诉的案件仅有13%。巨大的反差折射出当前商业房屋承租人所面临的诉讼困境。
   租金上涨 特定行业能否特殊保护
   去年4月，沪上知名的民营实体书店品牌“季风书园”因不堪经营压力撤出位于市中心的地铁陕西南路车站。此后，业主方以书店拖欠租金、违约金等为由，向黄浦区法院提起诉讼。经过法院调解，双方达成和解。
   近年来，“陈逸飞工作室”、“尔东强艺术中心”相继告别“田子坊”创意园区，老字号企业因租金问题搬离南京路商圈等新闻频频见诸媒体。
   黄浦区法院民四庭庭长黄利民告诉笔者，随着中心商业区房地产价格的飙升，商业房屋租金不断上涨，一些文化创意产业、涉民生企业因负担不起高额租金相继搬离。
   黄利民介绍说，从2010年7月至今，该院已相继受理15起与上述行业相关的房屋租赁合同纠纷，其中涉及文化创意产业7起，菜场、浴室、养老院等民生企业8起。除部分案件达成和解外，其余案件出租人均胜诉。
   “对特殊行业的承租人，政府是否应当给予行政扶持，以促进不同行业共同繁荣发展，促进市场经济公平竞争，值得思考。”黄浦区法院副院长金民珍不无担忧地指出，房屋租赁市场诚然需通过以价格为导向的竞争实现优胜劣汰，但对特殊行业的承租人如何给予一定程度的特殊保护，防止中心城区因同质化发展演变成金钱堡垒、文化生活的荒漠，需要引起相关部门重视。
   除租金上涨造成的经营压力，让一些中小商户感到更为无奈的是，带有强烈行政色彩的区域规划调整对商业性房屋租赁市场秩序所造成的冲击。
   黄浦区法院曾受理过这样一起纠纷：2011年，有关部门决定将上海曾经的文化地标、具有悠久历史的文庙书市整体迁址重建，商户与书市经营方因房屋租赁关系突然终止而产生纠纷。在黄浦区法院的调解下，书市经营方作出适当让步，给予租户一定的过渡期，纠纷得以平息。
   同样因政府规划调整，上海一家大型数码广场因经营范围调整引发了群体性诉讼。“行政机关应重视对商业区域布局调整的预判和研究，尤其要最大限度地降低政府区域规划调整、商圈或商场转型功能升级对商业性房屋租赁造成的影响，协调政府职能与市场基础作用之间的关系。”金民珍强调。
   租约到期
   优先承租权是否纸上谈兵
   海达公司是上海一家主营服饰销售的企业，几年前在市中心租下一家大型国有商业集团的门面房作为经营场地，租期3年。坐拥最繁华的黄金地段，海达公司的营业额自然节节攀升。可正当公司为长远发展谋划之际，双方的商铺租约也临近结束，商业集团的一纸不再续约通知让海达公司的经营顿时没了方向。
   对海达公司而言，迁出黄金地段不仅意味着今后的生意可能受到影响，更为重要的是，这些年好不容易建立起的品牌效应和客户群体也很可能就此流失。
   而对商业集团来说，不再签约也有着自己的考虑，因为根据商业结构调整规划，海达公司的服饰经营业态已不符合相关要求，房屋收回后集团将重新调整用途。
   租约正式到期后，海达公司并没有如期将门面房返还给商业集团，而是继续经营。
   庭审中，海达公司也道出了占房的理由，称当初在签订租赁合同时明确约定租期届满后，如果没有动迁，公司享有优先续租权。海达公司还提出反诉，要求确认之后3年公司以相同价格承租该门面。
   案件经过一审、二审，最终以海达公司败诉告终。法院认为，虽然海达公司有优先续租权，但应满足整条街区经营定位的要求并须在30日前书面提出续租意向，而海达公司的经营活动确实不符合相关要求，也未提出过书面意向。
   黄利民介绍说，在黄浦区法院受理的因续约未成而引发的纠纷中，大约有40%的承租方曾明确提出过优先承租权，但由于该项权利的行使需满足相应的法定条件，因此获得法院支持的极为罕见。
   据了解，当前我国合同法对租赁合同的续约采取合同自由原则，如果双方对租赁没有达成新的合意，出租人就可以终止租赁关系。“优先承租权”目前仅仅停留在部分地区的地方性法规层面，如上海市房屋租赁条例就规定，租赁期满后承租人在同等条件下享有优先承租权。“但问题是，该权利在操作中存在障碍，要认定是否属于‘同等条件’存在较大难度。”金民珍表示。
   “基于经营地点所建立起的商誉、客户群等是商事主体重要的无形资产，房屋租赁合同续约是否存在障碍，对商业性房屋承租人而言尤为重要。”金民珍指出，租约能否续展的不确定性，将间接导致商户及其客户利益受损，并一定程度上抑制商业的健康发展，如何给予商业用房的租约续展利益更多关注需要进行深入研究。
   对此，有专家提出，可借鉴欧洲一些国家的经验创设商业房屋续租制度，如法国就规定，商事租赁合同的期限不得少于9年，届满后承租人有权要求续展租约或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损失。
   迁不走的工商登记谁负责
   海德贸易公司或许不会想到，由于公司办公场地搬迁后没有及时将注册地址从原来的办公楼迁出，公司竟被办公楼业主起诉，索赔近60万元的房屋逾期使用费。
   “租赁合同并未约定承租人有义务变更注册地址，公司基于商业诚信已完成了迁址登记，虽有所延迟但也是因为公司被并购等客观原因造成的。”法庭上，海德公司辩称。
   另一边，对该办公楼的业主陆女士来说，打这场官司有她的道理：“这幢楼是办公用房，一处地址只能登记一个公司，海德公司在租赁合同终止后没有变更或者注销工商登记，导致无法租给其他公司进行注册，造成了预期收益的损失。”陆女士提出海德公司应按照每天6.9元/平方米的租金标准赔偿房屋逾期使用费。
   笔者了解到，近年来黄浦区法院已受理多起类似案件。“此类案件数量不算多但争议却不小，处理的难度也比较大。”金民珍表示。
   像陆女士这样要求承租企业赔偿相应损失的案件，要衡量具体损失额并不容易。“如果按照租金标准全额赔偿，显然过高，对承租人而言并不公平，但到底应该按什么标准赔，实践中并不统一。”黄利民认为，对于损失额的计算有合同约定的可以依照合同，没有约定的则可以根据房屋租金按比例酌定一个按日计征的标准，从而敦促承租人早日履行变更或者注销工商登记的义务。
   经审理，陆女士的诉讼请求被法院驳回。但判决也指出，海德公司拖延9个月才变更注册地址，没有及时履行合同的附随义务，确有不当。为此，海德公司自愿补偿陆女士3万元。
   黄利民说，工商部门对未清除前承租人工商登记地址的情况下是否办理新工商登记的做法并未统一规范，一般情况下需要提供前一份租赁合同履行完毕或终止的证明、房屋产权人的承诺以及工商部门对前一承租人“查无实处”的日常巡查结果，这些条件要同时满足实属不易。
   对此，金民珍建议，工商部门可在操作上予以适当变通，如在类似情况下只要出租人提供与后续房屋使用者的商业房屋租赁合同，就可以先为后续房屋的使用者办理工商登记。


来源：上海法院网 汤峥鸣 焦明静 暨秉恒