小许夫妇买了顶层公寓却遇上烦心事：上家张老伯卖房后不交付阁楼，且将阁楼入口堵住。张老伯认为，自己卖房不带阁楼，而且买卖合同无效。那么，这个阁楼是附属建筑还是独立空间？双方发生争议而对簿公堂。浦东新区法院一审判决认定是前者，被告张老伯应交付屋顶上的阁楼，二审法院维持了原审判决。

【案情回放】

   小许夫妇为了改善居住条件，经房屋中介介绍，看中了张老伯所有的一套74.3平方米带阁楼的顶层公寓，总价130万元。随后，在中介的撮合下，双方签订了房屋买卖合同，双方将房屋的转让总价拆分为两部分，一部分97万元为名义成交价，即买卖合同约定的转让价，另一部分33万元为税费及装修费用等，小许夫妇付清上述全部款项后，办理了房屋的交接手续。本想着已水到渠成，却没想到横生枝节——交房后，张老伯拒绝交付阁楼，并堵住了房屋通往阁楼的孔洞，另行打通公共楼梯处的一个入口进入，将阁楼占为己用。无奈之下，小许夫妇一纸诉状递交浦东法院，要求张老伯交付阁楼。

   法庭上，小许夫妇认为，阁楼是房屋的组成部分，他付清房款后，张老伯理应将房屋的附属物阁楼一并交付。

  “房屋买卖合同中根本就不包括阁楼。”张老伯辩称，他原本签订完房屋买卖合同就后悔了，想解除合同，是中介告诉他说小许夫妇同意不要阁楼了，他才继续履行了合同。但没想到中介趁着“下雨天黑”，将“包括阁楼”的字样添加到收条中去了。“这份房屋买卖合同是小许夫妇和中介恶意串通好的，而且签订的“阴阳合同”是无效的。”张老伯的代理律师还主张，阁楼和房屋是相互独立的空间，并非房屋的附属建筑，合同中没有注明被告应当交付阁楼，因此张老伯没有交付阁楼的义务。

   双方围绕“买卖合同是否有效”和“公寓阁楼是附属建筑还是独立空间”两个争议焦点展开了激烈的辩论。

【以案说法】

   法院认为，原、被告签订的“阴阳合同”，涉嫌规避国家税收，双方对房屋转让总价进行拆分的约定应属无效，但该约定的无效并不影响买卖合同其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的权利义务。至于被告辩称因中介欺骗其签订买卖合同、原告和中介恶意串通，故买卖合同应属无效的意见，因未提供相应证据予以证明，法院不予采信。

尽管双方争议的阁楼在产权证中未见表述，不计入独立的产权面积，但根据查明的事实，其一，从阁楼的结构上看，阁楼四周墙壁封闭，有窗无门，仅在底部有一个入口与房屋相通，可见主要这方便顶层业主使用和管理。其二，从阁楼的使用上看，阁楼都是顶层业主使用，且它没有单独的水、电表，表明阁楼具有一定的附属性。其三，被告出具的收款收据表明，双方对房屋交付中包含有阁楼的交付使用义务均是明知的。其四，被告作为原产权人，对阁楼的使用权利已随房屋转售给原告而丧失，其继续占有使用阁楼无合理依据。

综上所述，原告要求被告交付阁楼，符合原、被告之间房屋买卖合同的目的，亦未违反相关法律规定，法院予以支持。

【法辞典】

《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。



（来源：上海法院网 浦东新区法院 富心振）