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房产纠纷篇

Disputes Regarding the Premises

本网律师特地选取了各种纠纷的最常见误区供参考。如您对房产相关事宜有任何疑问,欢迎致电本中心:18930220709。

定金

质量问题

交房

分家析产

税费

物业管理

买卖合同

继承

订金

过户登记

赠与

拆迁纠纷

邻里纠纷

意向金

户口

各种纠纷示意图

各种纠纷示意图

房产纠纷常见十大误区

10 Common Misconceptions about Real Estate Disputes

本网律师答疑解惑:


对于意向金、订金与定金的区别,大部分人已经知晓。但对定金的各种情形大家并不一定了解。其实,定金也有可以退的特殊情形。


只要处理得当,使其满足一定的条件,仍然是和意向金、订金一样,可以全部退还的。


定金

一定不能退

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本网律师答疑解惑:

 

房子交房验收时可能会发现一些质量问题,特别是明显的漏水问题不需要工程领域的经验就可以看出,有些买家就采取不收钥匙的方式希望迫使卖家修理或支付违约金。

 

其实,漏水产生的原因很多,影响后果也不尽相同。大多数的漏水问题并不一定构成不收房的合法理由,买家不收房可能要自我承担一定的损失。


漏水

就可以不收房

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本网律师答疑解惑:


1) 高额违约金不一定会全部得到法律支持。高于实际损失金额30%的违约金原则上不会被中国认可。

 

2)执行时目前的法院一大难题。如果事先不对卖家和房屋的情形做一定的了解,没有及时办理过户手续的话,可能会造成房款两空。



约定高额

违约金就可以高枕无忧了


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本网律师答疑解惑:

 

夫妻共同财产原则上离婚时一人一半,但还有诸多的特殊情形。共同房产只是意味着共同所有,并不一定代表按份共同所有。

 

法院在做离婚房产分割时还会从房款来源(继承、赠与、首付款、分期贷款等)、产证上的姓名(包括加名等情形)、房产性质(商品房、公租房、经济适用房等)等多个因素做综合判断,在房屋作价分割时还会考虑房屋的市场价格。



夫妻共同房产

离婚时一人一半

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本网律师答疑解惑:

 

开发商交房时会给买家《房屋质量保证书》,该书一般都至少规定:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期。

 

事实上,法律对建设工程有严格的最低保修期限规定。很多情形下特别是期房交付时,一般实际的法定最低保修期限都长于《房屋质量保证书》上的规定。

保修期

《房屋质量保证书》说了算

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本网律师答疑解惑:

 

目前法律在开发商的宣传广告上对购房者的保护力度很弱。一般情形下,商品房的销售广告和宣传资料都是无须兑现承诺的。

 

当然,特殊情形下,即开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并且该具体确定的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,开发商不兑现承诺才须承担法律后果。


开发商

宣传广告都是需

要兑现承诺的

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本网律师答疑解惑:

 

除非合同中有明确约定,在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形下,当事人可以解除房屋买卖合同还有一个前提,即催告程序和合理期限。只有经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,法院才予支持。

 

也就是说,当事人如果对对方的交付能力有疑问的情形下,建议在合同上对解除条件做更加细致的描述。

 


延迟交付

就可以解除合同

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合同范本示例

本网律师答疑解惑:


开发商交房前,物业服务企业由开发商选择,但交房后,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

 

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即可更换小区物业。




小区物业

是不能更换的


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本网律师答疑解惑:


独家委托协议可能会出现部分条款无效的问题,因为通常情况下,当事人都是采用的中介的格式条款。为了保护买卖双方的利益,格式条款一般只有在合法合理的情形下才有效。

 

认定独家委托格式条款是否有效需要根据个案的具体情况判断,主要考虑的因素是该条款有无违背缔约自由的原则、当事人的利益是否因此失衡等。

独家委托中介

后就不能跳单了

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本网律师答疑解惑:

 

对于婚后财产,除非夫妻财产各自所有制的情形下,夫妻一方将属于自己的房产赠与小三,否则,一般情形下,房子作为夫妻共同财产,夫或妻未经另一方同意对任何人的赠与或者转让,另一方都有权请求法院认定无效。

 

因为违反公序良俗,小三的权益一般得不到法律的保障。现实中虽然也有大量被欺骗并不知道对方已有家室的情形,但因为判断小三是否明知很难,所以法律并不做区别对待。

房子给小三

后就一定要不

回来了

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